हम जिस जमीन की बात कर रहे हैं, उसका मालिकाना हक रेलवे का है। यह जमीन उत्तर रेलवे में दिल्ली डिवीजन के पंजाबी बाग (पश्चिम) में शकूरबस्ती रेलवे स्टेशन के पास है। इस जमीन का अनुमानित क्षेत्रफल 46,313.39 वर्गमीटर (4.63 हैक्टेयर) है। इसी जमीन के लिए रेल मंत्रालय के संगठन रेलवे लैंड डेवलपमेंट अथॉरिटी ने बोली मंगाई है। इस जमीन को फिलहाल 99 साल के लीज पर दिया जाएगा।

 रेलवे लैंड डेवलपमेंट अथॉरिटी से मिली जानकारी के अनुसार इस जमीन का रिजर्व प्राइस 1,100 करोड़ रुपये रखा गया है। मतलब कि जमीन लेने वालों को कम से कम इतनी की तो बोली लगानी ही होगी। इसके ऊपर तो बोली लगाने वालों पर निर्भर करेगा कि कितना दाम लगाया जाता है। इस जमीन पर अधिकतम स्वीकार्य फ्लोर एरिया रेशियो (एफएआर) 200 है।

रेलवे की इस जमीन को लेने के इच्छुक व्यक्ति या फर्म को इलेक्ट्रॉनिक तरीके से बिडिंग करनी होगी। रेलवे ने ई-बिड करने की अंतिम तिथि 22.11.2024 तय की है। उस दिन दोपहर बाद 15:00 तक बोली लगाई जा सकेगी।

रेलवे की यह महीन एनएच 9 यानी रोहतक रोड से लगती है। इस जमीन के दक्षिण में ओल्ड रोहतक रोड है। जमीन के उत्तर में शकूरबस्ती रेलवे स्टेशन है। इसके पूर्व में रेलवे की ही खाली जमीन है। जमीन की पश्चिम दिशा में भी रेलवे की ही खाली जमीन है जो पार्किंग क्षेत्र से घिरा हुआ है।

यह साइट ओल्ड रोहतक रोड से बेहतरीन कनेक्टिविटी प्रदान करती है। इस प्रमुख राजमार्ग के साथ जमीन का शानदार फ्रंट मिलेगा। इसके अतिरिक्त, यह जमीन दिल्ली के रिंग रोड या महात्मा गांधी रोड के बिल्कुल पास है। इस साइट के आसपास कई मेट्रो स्टेशन हैं। जैसे मादीपुर मेट्रो स्टेशन से जमीन की दूरी महज 350 मीटर है तो शिवाजी पार्क मेट्रो स्टेशन से साइट की दूरी 800 मीटर है।

বাড়ি কেনার প্রথম ধাপটি হল বাড়ির মালিকানার বিষয়ে প্রকৃত খরচ বোঝা এবং তার মূল্যায়ন করা প্রয়োজন। প্রত্যাশার বিপরীতে, নির্মাতা বা বিক্রেতা কর্তৃক প্রক্ষিপ্ত মালিকানার খরচ এবং মালিকানার জন্য প্রকৃত খরচের মধ্যে পার্থক্য থাকবে। এর কারণ হল সর্বদা লুকানো চার্জ এবং অতিরিক্ত খরচ রয়ে যায় যেটা আপনাকে শেষে দিতে হয় বলে চাপ হয়ে যায় ৷ যদি আপনি এইগুলির জন্য বরাদ্দ করে যেতে ব্যর্থ হন, তাহলে প্রকৃতপক্ষে ক্রয়ের সময় প্রকৃত খরচগুলি বৃদ্ধি পাবে এবং যার জেরে শেষ পর্যন্ত আপনার আর্থিক পরিকল্পনা ভেঙে দিতে পারে।

আপনার স্বপ্নের বাড়ি কেনার আগে আপনাকে যে 5 টি গুরুত্বপূর্ণ অতিরিক্ত খরচ সম্পর্কে সচেতন হতে হবে তা এখানে দেওয়া হল যাতে আপনি আপনার আর্থিক পরিকল্পনা আরও ভাল করতে পারেন এবং শেষ মুহূর্তে অপ্রয়োজনীয় আর্থিক ধাক্কা এড়াতে পারেন।

1. স্ট্যাম্প ডিউটি
স্ট্যাম্প ডিউটি হল সম্পত্তি লেনদেনের উপর সরকার কর্তৃক আরোপিত বাধ্যতামূলক কর। এটি বিক্রয় চুক্তির বিশুদ্ধতা প্রমাণ করে এবং সম্পত্তি বিক্রয় বা ক্রয়ের প্রমাণ হিসেবে কাজ করে। আপনি যেখানে বাড়ি কিনছেন তার উপর নির্ভর করে স্ট্যাম্প ডিউটি চার্জ করা হতে পারে সম্পত্তির মূল্যের উপর 4% থেকে 7% এর মধ্যে । উদাহরণস্বরূপ, যদি আপনি যে বাড়িটি কিনছেন তার মূল্য যদি 50 লক্ষ টাকা হয়; আপনাকে স্ট্যাম্প ডিউটি হিসাবে 2 লক্ষ থেকে 3.5 লক্ষ টাকা অতিরিক্ত খরচ করতে হবে, যা দামের সঙ্গে যোগ করবে।
মনে রাখবেন , স্ট্যাম্প ডিউটির হার রাজ্য সরকার দ্বারা নির্ধারিত হয় এবং রাজ্যগুলির পাশাপাশি রাজ্যের মধ্যে শহুরে এবং গ্রামীণ অঞ্চলের ভিত্তিতে তা পরিবর্তিত হতে পারে। বেশ কয়েকটি রাজ্য মহিলা এবং সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ি কেনার লোকদের 1% পর্যন্ত ছাড় দেয় সুতরাং , একটি রাজ্যের মধ্যেও স্ট্যাম্প ডিউটি চার্জের উল্লেখযোগ্য তারতম্য হতে পারে।

2.রেজিস্ট্রেশন ফি
ক্রেতার নামে সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন বা নিবন্ধন করতে এবং সম্পত্তির মালিকানার রেকর্ড আপডেট করার জন্য ক্রয়ের সময় সরকার কর্তৃক আরোপিত আরেকটি বাধ্যতামূলক খরচ হল এটি। বেশিরভাগ রাজ্যে, রেজিস্ট্রেশন খরচ বাড়ির মূল্যের 1%। সুতরাং, 50 লক্ষ টাকা মূল্যের একটি বাড়ির জন্য, আপনাকে নিবন্ধন চার্জ হিসাবে 50,000 টাকা দিতে হবে। স্ট্যাম্প ডিউটি ছাড়াও রেজিস্ট্রেশন চার্জ আপনাকেই দিতে হবে।

3. পণ্য ও পরিষেবা কর (GST)
যদি আপনি একটি নির্মীয়মান সম্পত্তি ক্রয় করেন, তাহলে আপনি সেটিতেও GST দিতেও দায়বদ্ধ থাকবেন। সম্পত্তি যদি সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সংজ্ঞার মধ্যে পড়ে তাহলে তা বাড়ির মূল্যের 1% হিসাব করা হয়। যদি তা না হয় তবে সম্পত্তির মূল্যের 5% হারে জিএসটি লাগবে। একটি সাশ্রয়ী মূল্যের সম্পত্তি এমন একটি বাড়ি হিসাবে সংজ্ঞায়িত করা হয় যার মূল্য 45 লক্ষ টাকার কম এবং যার এলাকা মহানগরে 60 বর্গমিটারের কম এবং অন্যান্য স্থানে 90 বর্গমিটারের কম। সুতরাং, যদি একটি নির্মীয়মান সাশ্রয়ী মূল্যের সম্পত্তির মূল্য 40 লক্ষ টাকা হয়, তাহলে ক্রেতা কর্তৃক বহন করা জিএসটি হবে 40,000 টাকা। যদি মূল্য 50 লক্ষ টাকা হয়, তাহলে GST দিতে হবে 2.5 লক্ষ টাকা। যাইহোক, সম্পূর্ণ (মালিকের জন্য প্রস্তুত) সম্পত্তি বা পুরোনো সম্পত্তির পুনরায় বিক্রয়ের উপর কোন GST লাগবে না।

4. অগ্রিম রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ
সম্পত্তি রক্ষণাবেক্ষণ চার্জগুলি বাড়ির খরচকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করতে পারে। নির্মাতারা এগুলি এক বা দুই বছরের জন্য আগাম সংগ্রহ করতে পারেন এবং সম্পত্তি এবং অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সের আকার এবং অবস্থানের উপর নির্ভর করে এই পরিমাণ প্রায় লাখ খানেক টাকার মধ্যে চলে যেতে পারে। সাধারণত, রক্ষণাবেক্ষণ চার্জের মধ্যে থাকে বিল্ডিংয়ের নিরাপত্তা , লিফট চার্জ , সম্পত্তির রক্ষণাবেক্ষণের জন্য ফি, এবং সাধারণ জল এবং বৈদ্যুতিক চার্জ ইত্যাদি।

5. পার্কিং চার্জ
বেশ কয়েকজন বাড়ি বা ফ্ল্যাট ক্রেতারা মনে করেন যে তারা একবার তাদের নতুন বাড়িতে গেলে, তাদের গাড়ির পার্কিং চার্জ দিতে হবে না। এটা ঠিক নয়। হাউজিং সোসাইটি বা নির্মাতারা আলাদা করে পার্কিংয়ের জন্য তারা পার্কিং চার্জ ধার্য করে। যদি আপনার একাধিক যানবাহন থাকে, তাহলে আপনাকে অতিরিক্ত পার্কিং স্পেস কিনতে অতিরিক্ত অর্থ প্রদান করতে হতে পারে। এখন হাউসিং সোসাইটির উপর নির্ভর করে, আপনাকে এককালীন বা বার্ষিক পার্কিং চার্জ দেওয়া হতে পারে যা বেশ মোটা টাকার ধাক্কা কারণ এই অংকটা কয়েক হাজার থেকে লাখ পর্যন্ত হতে পারে।

এগুলি ছাড়াও, পুনরায় বিক্রয় লেনদেনের ক্ষেত্রে , আপনাকে স্থানীয় সংস্থাকে ট্রান্সফার অফ মেমোরেন্ডাম ( টিএম ) চার্জ দিতে হতে পারে বা সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তরের জন্য অ্যাসোসিয়েশনের কাছে আলাদা চার্জ দিতে হতে পারে। নির্মাতা কমপ্লেক্সের মধ্যে একটি ভাল অবস্থানে ইউনিটের জন্য আপনার পছন্দের লোকেশন চার্জ ( পিএলসি ) এবং কোন তলায় অবস্থিত তার জন্যও বেশি চার্জ করতে পারেন। এগুলি একেবারেই নিদিষ্ট নয় বরং তা নির্মাতার উপর নির্ভর করে পরিবর্তিত হতে পারে । ফ্ল্যাটের ভিতরটা সাজানোর ইত্যাদি কাজের জন্য আপনাকে অতিরিক্ত অর্থ ব্যয় করতে হতে পারে, বিশেষ করে যদি আপনি এটি আপনার স্পেসিফিকেশন অনুযায়ী চান।

উপসংহারে বলা চলে , এই সমস্ত অতিরিক্ত খরচ একসঙ্গে করা আপনার বাড়ির প্রকৃত খরচকে 10-15%বাড়িয়ে দিতে পারে। যা উল্লেখ করার মতো তা হল যে আপনি যদি সম্পত্তি কেনার জন্য গৃহঋণ নেওয়ার পরিকল্পনা করেন তাহলে, ঋণদাতা কিন্তু ঋণের পরিমাণ চূড়ান্ত করার সময় এই সব খরচগুলি বিবেচনায় আনবে না। অনুমোদিত ঋণের পরিমাণ সম্পত্তির মূল্যের উপর নির্ভর করবে এবং এই সমস্ত খরচ আপনাকে নিজের পকেট থেকেই দিতে হবে। সুতরাং, বাড়ির সামগ্রিক খরচ অনুমান করার সময় আপনাকে এই সমস্ত অতিরিক্ত ব্যয়ের হিসাব দিতে হবে এবং আপনার পরিকল্পনা শুরু করার সময় থেকেই তাদের জন্য ব্যবস্থা করতে হবে। তাহলে আপনার পক্ষে বাড়ি কেনাটা অনেক সহজ হয়ে উঠবে।

উপগ্রহ চিত্রের পাশাপাশি বিভিন্ন সূত্রে জানা গিয়েছে, প্রায় এক বছর ধরে ভুটান সীমান্তে চিন ধীরে ধীরে এই গ্রাম গড়ার কাজ চালাচ্ছে। প্রায় ১০০ বর্গ কিলোমিটার এলাকাজুড়ে তৈরি হয়েছে ছোট ছোট গ্রাম। ডোকলাম এলাকায় সীমান্ত সমস্যা নিয়ে চিন ও ভারতের সেনা কমান্ডার পর্যায়ের একাধিকবার আলোচনা হয়েছে। আলোচনা হয়েছে লাদাখ সীমান্ত নিয়েও। কিন্তু তারপরেও লালফৌজের আগ্রাসন কমেনি। ভারতের পক্ষ থেকে বারবার লাল ফৌজকে নিজেদের সীমানার অভ্যন্তরে সরে যাওয়ার পরামর্শ দেওয়া হলেও তারা সেই পরামর্শ কানে তোলেনি।

সে কারণেই ভুটান সীমান্তে এবার নতুন করে গ্রাম তৈরির কাজ চালাচ্ছে চিন। সেই গ্রামে থাকার বন্দোবস্ত হচ্ছে লালফৌজের। ইতিমধ্যেই ভারত ও চিন দু’দেশই সীমান্তবর্তী এলাকায় সেনার সংখ্যা অনেকটাই বাড়িয়েছে। উপগ্রহ চিত্রে এটা স্পষ্ট হয়ে গিয়েছে যে, ভুটান সীমান্তেও লালফৌজের আগ্রাসন একই রকম সক্রিয়।

উল্লেখ্য, এর আগে ভারত-ভুটান সীমান্ত এলাকায় লালফৌজের রাস্তা তৈরির তীব্র প্রতিবাদ জানিয়েছিল নয়াদিল্লি। সেই বিতর্কের রেশ কাটতে প্রায় একবছর গড়িয়ে গিয়েছিল। ভুটান সীমান্তে লালফৌজের গ্রাম গড়াকে কেন্দ্র করে ফের একই ধরনের পরিস্থিতি তৈরি হতে পারে বলে মনে করছেন বিশেষজ্ঞরা।

উল্লেখ্য, গত বছরেও দেখা গিয়েছিল ভুটানের কাছে নিজেদের সীমানার অভ্যন্তরে চিন বেশকিছু সামরিক পরিকাঠামো নির্মাণ কাজ সম্পন্ন করেছে। কিন্তু চলতি বছরের উপগ্রহ চিত্র দেখা যাচ্ছে নিজেদের সীমানা অতিক্রম করে এসে ভুটানের ভিতরেও ক্রমশ নিজেদের এলাকা বিস্তার করেছে বেজিং। শুধু গ্রাম নয়, গ্রামগুলিতে চলাচলের পথ সুগম করতে তৈরি হয়েছে রাস্তা। ডোকলামের যে জায়গায় দুবছর আগে ভারতের সঙ্গে চিনের ঝামেলা বেধে ছিল সেই এলাকাতেই এই গ্রামগুলি তৈরি হয়েছে।

<

p style=”text-align: justify;”>বিশেষজ্ঞরা আরও বলছেন, ভুটান সীমান্তবর্তী এলাকায় সামরিক পরিকাঠামো নির্মাণ করে লালফৌজ নিজেদের আধিপত্য বিস্তারে বহুদিন ধরেই সক্রিয়। পূর্ব লাদাখের গালওয়ান এবং অরুণাচলের একাংশ যেমন চিন নিজেদের এলাকা বলে দাবি করে, তেমনই ভুটান সীমান্তে প্রায় ৩২০ কিলোমিটার এলাকাকেও নিজেদের বলে দাবি জানিয়ে থাকে চিন। ওই এলাকায় টহলদারির পাশাপাশি স্থায়ীভাবে সেনা রাখার জন্য পরিকাঠামো গড়ে তোলা হয়েছে বলে খবর।